首付10万！上海的共有产权房，买到竟然血亏？

上周，浙江省首批共有产权房集中交付，房子是位于杭州下沙的“沁香公寓”。

买房人 最低只需要支付房屋总价的1/10就能入住新房 ， 相当于100万的房子，只要付10万。

(相关资料图)

让人有种忍不住立刻下单的冲动。

实际上，不光是杭州，全国许多一二线城市也都推出了自己的共有产权房。

上海也不例外。

于是我们赶紧研究了下，然后发现：事情没有这么简单。

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什么是共有产权房

所谓共有产权房，是指 政府为了满足经济困难居民的基本住房需求，而推出的一种“共享房屋” 。

它的最大特点是，产权由政府和个人共有，个人只需要支付房屋总价的一小部分，就能获得房子 全部的使用权 ，以及和自己所 支付金额比例对应的产权 。

上海共有产权房的概念最早来源于经济适用房。2009年，上海出台了《上海经适房管理试行办法》文件，第一次提出了“有限产权”的概念，两年后全市推广，“共有产权房”的概念正式出现。

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便宜是真便宜

共有产权房最大的优点是便宜。

和上海的普通住宅不同，共有产权房面向的是上海的经济困难家庭，因此它的价格显得十分友好。

以松江区第十批共有产权保障住房为例， 单价普遍只要1万出头 ，最贵的仁育苑，单价也只要1.37万。

而仁育苑的二手房 市场挂牌单价在4万元 左右，比前者贵了3倍。

不光便宜，首付比例也很低 。

上海目前的普通住宅，首房首贷的首付比例是35%；

而共有产权房的首付比例最低只要20%（公积金贷款）。

也就是说，购买共有产权房的家庭 只需要花1/3左右的单价，且首付打6折 。

另外，上海市政府规定的个人产权比例不低于50%，也就是说，在单价只有1/3的情况下，房子总价再最多打5折。

以上面提到的仁育苑为例， 一套80平，总价345万的小三房 ，如果以共有产权的名义购买， 只要花70万左右即可拿下，首付只要10多万 。

这个价格即使放到全国任何一个二三线城市，都非常具有竞争力。

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不是想买就能买到

看上去很美好，但上海却为共有产权房的购买设置了相当高的门槛。

对于上海本地户籍来说， 家庭人均住房建筑面积要小于等于15平方米 。

注意，是建筑面积，实际使用面积更小，相当于全家蜗居。

而且，对于3人及以上家庭来说，人均年可支配收入要低于7.2万元，人均财产要低于18万元。

也就是说月薪不能超过6千，且不能有太多存款 ，车辆、股票、保险等财产形式都会计算在内。

而对于外地户籍来说门槛更高，积分要达到120分（满分）；且必须已婚，这点和购买上海普通住房一样。

几乎是明摆着筛选有资格但没钱，且能够稳定为上海经济增长做出贡献的外来人员。 （杭州的做法也一样，只有特定人才才能申请购买）

因此，上海外地户籍共有产权房的供应数量十分有限，根据上海房管局的规定， 只有上海本地户籍的20%左右 ，而且实际情况还有可能更少。

以长宁区第三批次外地户籍共有产权房为例，供应套数只有28套，而同期长宁区上海本地户籍的供应数量是541套，是前者的20倍。

而目前上海2500万人口中，外来人口有1000万，和供应数量不成比例。

除了购买条件苛刻以外， 上海的共有产权住宅地段也不尽如人意 。

仍然长宁区第九批共有产权保障住房为例：

主要分布在 闵行梅陇，松江老城，嘉定南翔、青浦徐泾北城 等板块，基本处于外郊环地带（注：上海市各区的共有产权房并不一定分布在本区）。

也就是说，如果考虑共有产权房，就必须在小区附近工作，否则就要忍受极端通勤带来的痛苦。

另外，上海房管局对于购买的户型也有限制：

本地户籍单身只能买一居室；两人或三人家庭只能买两居室；四人及以上家庭只能买三居室，且房子多属于动迁房，面积比较小。

所以从舒适性上来说，上海共有产权房，其实仅限于能住的水平。

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房住不炒

除了购买门槛高，共有产权房的投资属性也偏弱，尤其是对于外地人来说。

对于非上海户籍的业主，在购买房子之后5年内， 只能用来自住 ，不能进行出售、出租，转让，同时也不能购买普通商品房。

当满足条件需要出售的时候，只能卖给政府或其他符合共有产权房购买资格的人，且 基本只能以原价卖出 。

比如原价100万买的，5年后依然只能卖100万，这意味着它 几乎没有任何的投资升值的空间，最多算是定期存款 。

而对于上海户籍的业主来说情况则要好一些，满五年之后可以购买政府份额，将 房子性质转变为普通商品房，可以正常上市交易 。

但考虑到严苛的购买门槛，升值的部分相当于政府给困难市民发的福利，数量十分有限。

其实不光是上海，其他城市对于共有产权房金融属性的剥离措施也很严厉。

如广州、北京等城市，对房子的地段、交易、购买资格等限制措施和上海基本如出一辙。

由于太多限制，北京甚至出现过高达99%弃选率的情况，宁可被拉入黑名单也不愿买。

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购买建议

总的来说，共有产权房作为政府为缓解住房困难人群推出的一项福利政策，可以说是真正做到了“房住不炒”，而且因为数量有限，在市场上甚至没有太多存在感。

对于满足条件的家庭或个人， 如果只是纯自住不考虑升值，共有产权房确实可以购买 ；

但对于有资产升值需求，且舒适度追求的购房人来说，还是考虑一下商品房比较现实。

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